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▲서울 아파트의 모습이다. / 사진=pixabay 제공

 

 최근 뉴스를 살펴보면 ‘전세사기’와 관련된 이야기가 자주 보도되고 있다. 인천지역에서 선순위권리자가 채권액을 과하게 설정해 보증금을 돌려주지 않는 전세사기로 청년 3명이 사망한 사건이 전해지며 안타까움을 자아냈다. 이들이 넘어간 사기 수법은 일명 ‘깡통전세’로 집값보다 전세보증금이 커져 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 것을 의미한다.

 요즘 전국적으로 깡통전세의 위험을 걱정하는 사람이 늘어나 전셋값이 오르는 추세를 보이고 있다. 한국부동산원이 발표한 전국 주택가격동향조사에 따르면 전국 전세 가격지수 변동률이 8월 한 달간 0.21% 증가했으며 매주 0.0525%씩 증가하고 있다고 밝혔다. 서울 양천구에서도 ‘빌라왕’에 의해 전세사기 당한 피해자가 사망해 충격을 주었던 사건이 있다. ‘빌라왕’이란 깡통주택을 많게는 수천 채 단위로 보유하고 있는 악성 임대인을 뜻한다. 부동산 시장이 ‘빌라왕’에 의해 전세사기 피해자가 속출하며 문제가 커지고 있다. 

 세상을 떠들썩하게 만드는 전세사기란 정확히 무엇인가. 전세사기란 전월세 계약 때 내는 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 의미한다. 전세사기를 예방할 수 있도록 도와주는 ‘안심전세포털’에서는 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조 원에 달한다고 밝혔다. 날이 갈수록 전세사기 방식의 유형은 다양해지고 피해 금액은 더 커지고 있다. 

 특히 사기를 당하는 사람 중 절반 이상은 청년이 차지하고 있다. 경찰청이 제공한 피해자 연령별 현황에 따르면 20대 이하는 563명(18.8%)이라고 한다. 이어, 30대는 1,065명(35.6%)로 청년세대가 전세사기 피해자 중 54.4%를 차지했다.

 

▲ 법률에 해당되는 피해자 조건이다 / 인포그래픽 제작=최소망 정기자

 

 국토교통부는 전세사기 피해자의 주거 안정을 도모하기 위해 ‘전세사기피해지원위원회’를 제정했다. 회의를 통해 피해자를 결정하고 경매, 공매, 조세징수 등에 관한 특례를 부여한다. 또한, 피해자로 결정된 자는 주택도시보증공사(HUG), 전세피해지원센터를 통해 지원 대책에 대한 안내를 받을 수 있다. 지난 7월 14일 진행한 ‘전세사기피해지원위원회’ 결과는 333건 중 320건을 피해자로 최종결정 했다. 지난달 18일 진행한 ‘전세사기피해지원위원회’ 제7회 전체 회의에서는 627건이 신청해 심의했고, 534건을 전세사기피해자로 최종 의결했다고 밝혔다. 자료를 통해 전세사기 피해자가 계속해서 늘어난 것을 파악할 수 있다. 그간 위원회에서 최종의결한 전세사기피해자 등 가결 건은 총 3,508건으로 전세사기 관련한 피해에 대한 심각성이 나타났다. 

 전세사기 피해가 계속해 확산되자 전국적으로 다양한 대책들이 시행되고 있다. 

 우리대학 법학과 백승흠 교수(이하 백 교수)는 청년들의 전세사기 대처 방법에 대해 “비용이 많이 소요되지만 변호사, 법률전문가의 도움을 받아야 한다”며 “국가공간정보포탈에 등록된 공인중개사를 이용하길 바란다”고 설명했다. 이어, “부동산의 진짜 소유자에 대해 꼭 확인해야 한다”며 “등기부등본을 확인해 주택이 신탁회사 소유인지, 선순위 권리자가 있는지 등 알아야한다”고 강조했다.

 이외에도 지난 8월, 청주시는 무주택 청년, 사회초년생을 위한 대책인 ‘청년 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업’을 시행했다. 이는 청년층의 전세보증금반환보증 가입을 유도해 전세사기 피해를 예방하기 위해 국토교통부 주관으로 시행하는 대책안이다. 지원 대상은 올해 1월 1일 이후 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 전세보증금반환보증에 가입한 임차보증금 3억원 이하, 연소득 5천만원 이하인 만 19세~39세 이하 무주택 청년이다.

 지난 달 7일, 충청권 2곳에서 전세사기피해자 지원센터가 문을 열었다. 지원센터에는 법무사와 상담직원 등이 배치돼있다. 연락처는 1588-1663으로 법률상담 및 지원 사항을 안내 받을 수 있다.

 

 

▲국토교통부가 제공한 전세사기 예방 체크리스트다.　/ 사진=국토교통부

 

 국토교통부가 공개한 전세계약 핵심 체크리스트에 따르면 계약 전 주택상태, 임대인 세금 체납 여부 등을 확인해야 한다고 전했다. 이를 통해 불법·무허가 주택여부를 확인하고 보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방해야 한다. 이어, 계약 체결 당일에도 임대인 신분을 확인하며 계약자 본인여부를 확인해야 한다. 체결 후에는 임대차신고를 통해 재차 확인해야 함을 전했다.

 

 세명대 부동산학과 김상진 교수 (이하 김 교수)는 전세사기 피해 사례가 속출하는 이유에 대해 “임차시장이 안정된 것처럼 보였으나 금리인상에 따른 일정 부분 하락 수준이었다”며 “이에 주거문제를 해결하기 위해 상대적 저렴한 빌라 전세에 당연하게 임차인들이 몰렸다”고 답했다. 이어, “이 과정에서 부도덕하고 법의 사각을 악용하는 이들이 신축빌라의 매매가와 맞는 보증금에 임대한 후 전세 보증금을 정상 반환하지 않는 문제가 발생한다”고 덧붙였다.

 김 교수는 전세사기의 대표적인 유형에 대해 “적정 전세보증금선이 파악할 지표가 없다는 핵심적인 이유로 유독 신축빌라 전세사기가 문제된다”며 “신축빌라의 경우 거래내역이 없다는 것에 의심받아 세입자를 구하기 어려울 것을 염두한다”고 답했다. 이어 “형식적 거래를 통한 등기부 갑부에 ‘소유권 이전’을 남겨 매매를 통해 신축빌라의 매매가를 표시해 적정시장가격처럼 속인다”고 답했다.

 전세제도의 구조적 취약성에 대해선 “전세제도의 구조적 취약성보단 국민의 부동산교육의 필요성이 강조된다”며 “전세제도, 전세보증금 반환을 위한 문제는 일부이고 핵심적으로 요구되는 것은 부동산에 관한 교육이다”고 답했다. 이어 “국민들의 부동산지식, 법률 지식의 부동산 종합교육의 필요성이 강조되고 있다”고 덧붙였다.

 김 교수는 사회초년생이 전세사기 예방을 위해 “절대로 싸고 좋은 주택은 없으며 저렴한 집, 비싼 집은 이유가 있으니 현실을 직시하는 것이 중요하다”며 강조했다. 더불어 “사회 초년생은 여건이 된다면 매수를 추천한다”며 “전세를 생각한다면 실거래가 확인, 등기사항 증명서 열람, 임대인 세금 체납여부 등 조사 후 전세보증 보험가입을 해야한다”고 설명했다.

 전세사기는 형법상 사기죄(제347조)가 돼 10년 하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해진다. 우리대학 법학과 이주희 교수 (이하 이교수)는 전세사기 처벌에 대해 “처음부터 돌려주지 않을 작정으로 전세계약 체결 시, 전세사기에 해당돼 사기죄로 처벌된다”며 “피해금액이 크다 보니 정부에서 합산 피해 금액 5억원이 넘으면 특별법에 적용되도록 개정한다고 한다”고 답했다. 더불어 “대법원 양형위원회도 전세사기에 대한 양형도 상향하는 방향으로 검토 중”이라고 덧붙였다.

 이 교수는 전세제도의 구조적 취약성에 대해 “전세제도는 이자율이 초저금리이고 주택 가격이 지속적으로 상승하는 경우에만 유지 가능”이라며 “이와 같은 환경이 갖춰지지 않는다면 전세사기는 언제든 발생 할 수 있다”고 답했다. 더불어 “경제가 저성장 국면에 들어서고 인플레이션이 발생하면 전세제도는 존재하기 어렵다”고 덧붙였다.

 마지막으로, 이 교수는 사회초년생이 전세사기 예방을 위해선 “사회초년생만을 위한 법은 없지만 부동산 거래와 관련해 등기부를 확인하도록 하고 있다”며 “계약 전 반드시 집주인과 연락해 전세계약서를 작성하는 것이 필요하다”고 밝혔다. 또한, “무작정 중개인을 믿지 말고 집주인과 직접 소통해서 의사 확인 후 계약 체결하는 것이 좋다”며 조언했다. 

 

 

 

<장홍준 정기자>

cosmaaa@cju.ac.kr

 

<최소망 정기자>

thakd4958@cju.ac.kr